Представете си, че присъствате на мрежово събитие за инвестиране в недвижими имоти и чувате как някой казва „BRRRR“. Вероятно Вашият колега не прави коментар за ниската температура в залата, а по-скоро обсъжда популярна инвестиционна стратегия, известна като BRRRR метод. Тези, които се чудят как да изградят богатство в недвижими имоти, трябва да обмислят тази уникална рамка, представляваща хибрид между активен и пасивен доход.
Методът BRRRR означава „Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat“ (Купи, Реновирай, Отдай под наем, Рефинансирай, Повтори) и описва стратегия и рамка, използванa от инвеститорите, които искат да изградят пасивен доход във времето. Този акроним представя стъпките, които трябва да бъдат изпълнени в точно тази последователност. Първо, инвеститорът купува имот, който трябва да бъде реновиран. След това обновеният имот се отдава под наем на наематели за продължителен период, чрез който доходът от наема може да позволи на собственика да плати ипотеката, да генерира печалби и да натрупа собствен капитал с течение на времето. След като се натрупа значително количество собствен капитал в имота, инвеститорът може да закупи втори имот чрез рефинансиране на първия и т.н.
Целта е да се идентифицира и да се КУПИ имот, който е под пазарната стойност, да се РЕНОВИРА за увеличаване на стойността на имота, да се ОТДАДЕ ПОД НАЕМ за генериране на положителен паричен поток, да се РЕФИНАНСИРА инвестицията на новата по-висока пазарна стойност и да се ПОВТОРИ процеса с помощта на парите от рефинансирането.
Как да накарате тази стратегия да работи за Вас?
Може би сте чували за нещо, наречено правило за 70%. Това правило гласи, че не трябва да харчите повече от 70% от стойността след ремонт (ARV) за имот. ARV е текущата стойност на имота плюс стойността на ремонтите.
Текущата стойност на имота трябва да е еквивалентна на цената му или можете да я определите чрез получаване на оценка. От друга страна, разбирането на стойността на ремонтите отнема няколко стъпки.
- Предимства
Стратегията BRRRR за инвестиране в недвижими имоти има много ясни предимства за малкия инвеститор. Някои от тези предимства включват малка или никаква бариера за навлизане, както и:
Инвестирате в много имоти с малко пари;
- Мащабирате портфолиото си безкрайно;
- Купувате имот по-бързо;
- Бързо увеличаване на приходите си от наем;
- Изграждане на собствен капитал.
- 2. Недостатъци
Както всяко нещо в живота, BRRRR има и своите недостатъци. Това са често срещани опасения на инвеститорите, които се интересуват от BRRRR. Съществува известно ниво на риск във всички видове инвестиции в недвижими имоти, но BRRRR инвестирането може да увеличи този риск, като:
- Ремонтът може да отнеме повече време или да се окаже по-скъп от очакваното.
- Може да не получите достатъчно пари обратно от инвестиционния имот във фазата на рефинансиране.
- Може да не успеете да настаните веднага наематели.
- Грешки, които да избягвате при използването на BRRRR стратегия
1. Закупуване на имот на пазарна стойност:
- Ако закупите имот на пазарна стойност, тогава ще бъде изключително трудно да го рефинансирате по-късно. Не забравяйте да направите вашето проучване, за да можете да рефинансирате, когато достигнете третото „R“ от BRRRR метода. Освен това, уверете се, че когато започнете процеса на BRRRR, сте помислили за всяка стъпка от процеса преди закупуването на имот – купуване, реновиране, отдаване под наем, рефинансиране, повторение.
2. Преразход за реновиране:
- Целта на ремонтните дейности е да подобри естетиката и да повоши цялостната стойност на имота. Имайте предвид, че не строите своя дом на мечтите. Направете имота да изглежда добре, но не затваряйте много пари там, тъй като това може да намали възвръщаемостта на инвестицията Ви.
- Методът BRRRR е опроста концепция, но все пак изисква внимателно обмисляне, бюджетиране, планиране и търпение. Това няма да е най-добрата идея за инвеститори, които искат да започнат да печелят пари супер бързо. Но за тези, които желаят да направят надлежна проверка, да работят търпеливо, да повишат образованието си и да следват формулата, методът BRRRR може да превърне портфолиото Ви в източник на постоянен пасивен доход.
